共有①

マンションには【共有】物と思われる【共用部】と
【敷地】があります。
共有は民法249条から264条まであり、その内容は、
建物敷地内部分の扱いにおいては、区分所有法での
共用部の民法177条適用除外・敷地利用権の民法255
条の適用除外、軽微な変更行為、ほかいくつかの違
いがありますが、日常運用においてはほぼ共有財産
との扱いで認識されています。例を挙げますと、
1民法249条   共有物の使用 と
2区分所有法13条 共用物の使用 がありますが、
1では持ち分に応じて全部を使用できる
2では用法に従って使用することができるとして、
その前11条において【共用部分は共有に属する】と
して書かれており、共有のなかで共用部分とする・
「共有物ですが少し用法等が違いますよ」との内容
認識でよろしいでしょう。※私はそういう認識です
持ち分についても、合有財産と違って潜在的ではな
く、専有部分と同時にですが自由に処分ができます
又、専有部分が2倍であれば持ち分は2倍であり、規
約になければ議決権も2倍となります。この持ち分は
面積や権利だけでなく、時系列にも反映します。
以前所有者が転売する際「規約にも法律にもないの
に、日割りで管理費等を支払うように不動産業者か
ら指示された。法的根拠はあるのか?」とのご意見
をいただきました。現所有者と承継人(受継ぐ人)
にも当然持ち分が発生します。全部使用の権利は、
当然使用した時間で計算される。これが日割支払い
の根拠となるのです。1か月間内に引き継いだ場合
前者も後者も全部を使用する権利があり、暦日30
日分の使用日数が使用された期間(持ち分期間)と
いう考えであり、2人共有で同等持ち分の場合は、
1か月期間の設定であれば15日毎で全部を使用可能
ということになります。新たに引き継いだ人(特定
承継人)は引き継いだ月は管理費等も日割りで計算
された価額を支払います。この時のこの物件では、
その年の総会にて管理費値上げが決議されました。
新居住者入居後、10か月後に値上げとなるのです。
共有財産は共用部と専有部の経年劣化で価額が安価
となりますが、合有財産形成のための支出は経年で
高額となっていきます。この兼ね合いが物件の価値
なのでしょう。ご入居される方の就労・就学・生活
条件等から納得された価値といった所でしょうか。

次回に続く 

長野県マンション管理士会  玉木 憲