現在4物件にて屋上防水・外壁調査修繕・鉄部塗装
LED化・機械式駐車場解体工事等を実施・予定し
ていますが、私自身は建築等の専門家ではありませ
んし、携わっているのは住人合意とそのための設定
提案とそれに至るまでの調査・計画立案・業者選定
業者と住人への説明会・報告会設定・意見苦情受付
さらに予算設定と伴う資金計画立案と説明報告等々
といったところでしょうか。工事は工事業者・安全
書面と立ち合い・チェックは一級建築士(施工監理
者)とそれぞれ専門家と組んで実施していく形であ
り、必要なことを一つ一つつぶしていったらこの様
な形式となりました。現在でも疑問ばかり生まれる
のですが、工事開始決定前ではまさに関係者以外の
素人考えでの疑問ばかりで、過去の各物件に保管さ
れている見積書や報告書・集会の記録議事録を調べ
て、わからないことは業者に聞く毎日で、現場で各
業者担当・建設業者担当の方にお会いして確認・質
問の連続。特に聞いたのは金額についてで、なぜこ
の金額になるのか?とかよく話していたと記憶して
います。修繕工事実施の予算を総会で提案するので
すが、そこまでに1年間ほどかけてどうすれば最良
か(いろいろな意味で)を様々な方と話し合いまし
た。貴重な意見と貴重な体験談をいただきましたが
過去の修繕工事報告書内容と金額が妥当であるか否
かがどうしても納得できませんでした。納得できな
いと住人にも説明提案ができませんので様々な角度
から検証してみたのです。
これら業者様との接触前に、まず行ったのは大方の
理事・修繕委員の方々と同じくマンション修繕につ
いての本を数冊読みました。そこには【設計監理・
責任施工・管理会社発注方式】なる3パターンが載
っていて、いかにもそれが基本であるとの内容で、
先述した過去の記録を見ても確かに地元設計会社が
入っていたり、ゼネコンが仕切っていたり、管理会
社が関わっていたりで基本の件では納得しました。
しかし日常での不具合ではその基本は踏襲しないで
業者へ直接発注します。(いわゆる小修繕工事)
一戸建ての自宅改修工事(リフォーム)で個人支出
で、まあ設計士にデザインを依頼して高額となる等
のケースはあるでしょうが、3つの発注方式などで
マニュアル化されていることはありません。マンシ
ョンは多人数が居住してますが、個人所有建物です
規模が大きくなるとそんなに面倒になるのでしょう
か?なぜそんなに専門用語ばかりでてくるのでしょ
うか?
次回に続く
長野県マンション管理士会 玉木 憲